存量土地开出直播花

一、基本情况

新沂直播经济产业园项目位于新沂经济开发区北京路南、上海路西侧，北靠新沂最大商业综合体吾悦广场，西临新沂美妆电子商务园和快递物流园。该宗地原为江苏福斯达化纤纺织股份有限公司768台喷水织机项目工业用地，2004年批准用地108亩，项目总投资1.48亿元。2009年福斯达主要投资人车祸遇难，公司引入新的投资人，同时更名为江苏潮源纺织有限公司。后因经营不善，企业债权债务错综复杂，长期停产停业，厂房破败、土地荒芜浪费。

2018年，该企业被新沂市委、市政府认定为“僵尸企业”，纳入低效用地进行盘活。市政府成立资源资产处置专班，推动司法介入，破产拍卖，国有公司收购改造，引入新项目方式进行盘活利用。2020年，国有公司-徐州市新沂经济技术开发有限责任公司投入1.2亿元进行改造，用于建设新沂直播产业园项目。2021年一期建成，盘活土地80亩，改建存量厂房22000平方米，招引新沂市秀致文化传媒有限公司入驻，打造集直播、培训、孵化、仓储为一体的现代服务业项目，投资强度和产出率大幅提升，存量资源被“满血激活”，澎湃新闻等多个媒体以《佩服！新沂这里单个主播带货超过5000万》（https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_10710751）为题进行报道，取得良好经济和社会效益。

该宗地位于开发区核心地带，周边配套设施齐全，商业物流发达，区位优越，盘活利用价值较高。

案例具体位置图

盘活前厂房破旧，土地荒芜；盘活后标房、厂区修葺一新，整洁有序。

案例盘活前后影像对比图

二、节地效果

1.资源利用效益大幅提升。2021年，新沂直播园产业园南仓区建成后，秀致传媒正式入驻运营，开通直播间112间，当年实现年销售收入2.2亿元，全年税收超1000 万元。2022年北仓区建成，新增直播间76间，并搭建供应链配套设施及马来西亚（抖音）国家馆、黄金展示馆。目前秀致传媒旗下时光公会合作团队达140 余家，签约主播9.6 万人，日均开播约3200人，直播间总流量每天约3600 万人，日均收入音浪达2500万，折合人民币250 万元。直播产业园2022年实现全年营业收入3.5亿元，园区入库税收4998万元（62.5万元/亩），土地不增一分，亩均产出率和税收得到大幅提升。

2.化解社会风险，促进和谐稳定。该企业资产盘活前，债权债务缠身，要求偿还货款，讨要工资的债权人上访不断，拦门，不利于社会稳定；同时企业长期停产，部分债权人在里面私搭乱建，带来一定安全稳定风险。国有公司整体收购后，化解债权债务，进行改建装修，厂区面貌焕然一新，引进新项目，带动周围群众390人就业增收，促进社会和谐稳定。

三、主要做法

1.政府主导，部门联动。为有效盘活存量资源，节约用地。新沂市成立处置“僵尸企业”及“半拉子”工程领导小组，制定处置方案，按照“政府主导、市场运作、政策倒逼、稳妥推进”原则，依法依规稳妥处置。根据潮源纺织具体情况，在市政府主导下，联合多部门成立工作专班，明确职责任务，形成合力，有序组织开展资产清查评估，债权债务谈判，在债权人同意下，采取司法介入，推动企业破产清算，较好维护相关权利人利益。

2.平台公司收购，招引新项目。针对潮源纺织占地多，盘活投入大，风险高，司法拍卖4次无人报名，社会资本不愿投入情况。政府借助国有平台公司资金、人员、技术等优势，充分利用低效用地再开发相关优惠扶持政策，花费893万元对企业进行整体收购，利用周边电商物流发展优势，再投入1.2亿元进行改扩建，引入秀致文化传媒有限公司，将其建成新沂直播经济产业园。既解决原企业资产闲置破败问题，又保障新项目用地和减轻建设成本，实现旧地换新颜，达到多赢效果。

四、配套政策

为更好盘活存量资源，释放用地空间，新沂市先后制定《新沂市处置“僵尸企业”和“半拉子”工程工作方案》《关于加强园区产业节约集约用地的意见（试行）》《新沂市化工产业集聚区企业准入、退出管理办法》等配套文件。在深挖土地存量上下功夫，充分灵活利用低效用地再开发政策，创新利用政府平台公司资金、人员和影响力优势，采取实施收储、开发建设、招引新项目入驻“一条龙”方式对低效用地进行盘活，探索低效产业用地再开发新思路。

2023年新沂市委、市政府主要领导先后召开低效存量建设用地处置调度会，坚持节约集约理念，对全市工业企业综合效益评价，低效用地清理再利用做出强调和部署，有力推动低效存量建设用地盘活处置工作开展。

五、总结经验

新沂直播经济产业园存量资源盘活过程中采取的政府主导、司法同行，平台公司介入，招引新产业模式，为低效用地盘活，保障新产业新项目用地提供良好的经验借鉴。但由于低效存量资源形成原因复杂，盘活工作涉及多部门政策和各方主体利益，盘活处置过程中还应总结注意以下几个方面。

1.落实主体责任，完善制度。充分认识，盘活低效用地是集约利用土地资源，破解建设用地发展空间现实需要。要落实各地政府主体责任，在上级部门统一部署下，从政府层面进行统筹推进，各部门配合，确保取得成效。同时制定标准，完善支持低效用地盘活配套政策，规范操作程序，鼓励、吸引企业使用存量建设用地。

2.加强信息共享，形成合力。低效存量资源盘活政策常涉及经发、资规、财政、住建、审批、税务、司法等诸多部门，要加强信息沟通共享，在辖区政府主导下，摸清家底，建立低效存量资源数据库，根据具体情况制定“一企一策”盘活方案，各部门共同发力，联合推进，加快实施。

3.注重权利人利益保护。低效用地成因复杂，处置过程中往往涉及原企业投资人，债权人、职工、新投资者等相关主体利益，关系错综复杂。要坚持依法依规，多做工作，多商谈，平衡好相关主体合法权益，维护社会和谐稳定，保障处置工作顺利进行。

4.强化服务监管，严把入口关。加强对使用存量建设用地新上项目的产业，投资强度、亩均税收、规划条件、用地定额等指标联合论证，严把入口关，同时签订投资监管协议，在优化服务同时，加强监管约束，防止再次出现低效用地，提升土地产出率。

新沂市在总结上述经验基础上，加大工作力度，采取平台介入的方式，先后盘活墨河街道徐海路北侧、新大纸业、通新热电、汇锦服饰、一佳医疗器械、杰盛纺织等一批低效用地3600多亩，兴建培育墨河皮草城、吾悦广场、科创基地、3D打印产业园、快递物流园、美妆园，促进产业转型升级，土地容积率，投资强度、亩均税收得到大幅提高，实现节地和产出效益双提升。

项目盘活前/后对比图